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沪深交易所发债审核 涉房发债多被喊停

分类:时事新闻|时间:2016-11-29 10:30:30

小雪一过,大雪将至。持续一年多的境内低息发债大好时机也行将远去,对于房企而言,将不得不进入高息融资通道,以挨过行业寒冬。

沪深交易所发债审核
沪深交易所发债审核

11月28日,融信中国(3301.HK,以下简称“融信”)发公告称将发行美元债券,并会在11月29日前后开展国际路演。这笔美元债的规模、利率等数据记者发稿时尚未披露。这是融信首次发行一笔3年期的RegS美元债,债券的预期评级是B3、B-、B+。

有类似境外评级机构的数据表明,中资房地产高收益美元债的有效收益率已由今年8月1日的5.02%上升至10月31日的5.53%,中资房企美元债的成本有上升之势。

另一方面,一名投资机构人士透露,多家房企拟于11月初在境内发债,均没有通过沪深交易所审核。因此不排除后续有房企步融信后尘,选择海外发债,或者借道信托、资管通道等继续融资,以馈资金之乏。

10月底沪深交易所对房企发债实行监管升级,将房地产行业划分类别,进一步明确房地产行业认定,并将房地产类型划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产及其他房地产。这意味着,房企发债用于购置土地、到H股上市融资等融资渠道将行不通。同策咨询研究部总监张宏伟直指,房企境内发债遇阻,后期投融期限错配风险将会暴露。

涉房发债多被喊停

在上述监管细则刚出台的时候,就有投资者借线上路演之机对房企高管发问,会否影响企业发债。事实上,21世纪经济报道记者近期走访沪上投资机构发现,确有不少涉房类企业发债遇阻,足见房企发债收紧对行业内融资影响的深度与广度。

一时间,涉房企业发债被喊停的案例增加不少。中珠医疗(600568.SH)的前身是中珠控股,主业是房地产,该公司正处于转型阶段,近期欲发债但没有获得批文;而一些企业即便拿到批文,最后审核也未获“通关”。比如上海长峰集团近期拟发行一笔公开债券、颐和地产拟发行一笔非公开债券,时间节点均在11月。这两家企业因为涉房而在交易所审核中被否。

综合多家投资机构的反馈,目前的市场情况是,并非所有涉房企业发债都会被喊停。例如国开东方城镇发展投资有限公司(简称国开东方)近期发行一笔非公开债券,得以顺利“闯关”。

事实上,近两年房企发债规模较大。根据亿翰智库所提供数据统计,部分主要房企2015年通过发债融资1708亿元,2016年1-10月融资规模已高达1721亿元。综合发行成本以泰禾2015年8月份一笔私募债利率8%为最高。

截至2016年6月30日,恒大集团资金杠杆高达15.1,绿地控股11.8,华夏幸福10.2,阳光城9.2。杠杆越大,短期偿债压力越大,房企对资金的依赖程度可以想见,一旦房企长短债到期的偿还能力减弱,上述业内人士所指的投融期限错配风险便会出现。

以融信为例,该公司2016年中报显示,负债总额488.96亿元。亿翰智库统计融信自2015年以来的发债规模为110亿元,即便加上其他借债,融信资金缺口是存在的,该公司今年下半年与明年或有部分长短债需要偿还。融信选择此时发行美元债券,除了境内融资通道收紧之外,最大的原因是今年以来该公司境内发债规模已达上限。

21世纪经济报道记者多方求证获悉,融信此前在境内发债遇阻,转而境外发债。一名业内人士分析指出,融信今年以来拿下多幅高价地,另一方面境内发债额度几近上限,加之近期国内收紧房企发债,此时发行美元债,可见其融资节奏趋紧。

转道高利率融资

今年上半年,同策咨询研究部曾对100家品牌上市房企,依据今年上半年的投融期限匹配度、融资期限风险敞口率两方面,分别进行了统计。通过企业短期资金对短期资产的比率,可以反映房企投融期限匹配度,比率越大表明企业越激进。同策咨询统计数据显示,嘉凯城(000918.SZ)为6.75、恒盛地产(00845.HK)3.56、陆家嘴(600663.SH)3.27、云南城投(600239.SH)2.99、光明地产(600708.SH)2.56,均为比较激进的企业。

其中嘉凯城短期资金对短期资产比率为6.75,属于典型的长投短融,公司的融资战略过于激进。融资期限风险敞口率也达到55.89%,也说明融资期限风险较高。

百家品牌上市房企平均短期资金对短期资产比率是1.34,说明房企投融期限匹配度整体偏向于长投短融,融资战略较为激进。

以业内关注度比较高的恒大为例,恒大融资期限风险敞口率达到14.37%,意味着在长期资产中,约相当于14%的部分靠短期资金来融集,长期资产变现能力较弱,存在较大的偿债风险。但恒大会通过其他融资渠道融资,例如发信托。11月初,恒大发行了一笔规模2亿元的资金信托计划,期限1年,预计收益率6.5%。

而同为大型房企的万科、中海,融资期限风险敞口率分别为3.26%与-21.62%,融资期限风险敞口率较小,意味着两家房企的融资期限风险小于中国恒大。而近期万科、中海频频出手拿地,原因也在于此。

一名房企高管预计,明年房企发债规模至少减半,因为发债资金用途审核严厉之后,有资质发债的企业便会用于偿还短期债务,不需要用到资金也不会去主动发债。“急需用钱的企业资金成本与资金缺口都会变大。”

“发债收紧对 虚胖 的企业影响非常大, 虚胖 指的是资金杠杆太高,从最近哪些企业敢于拿地可以看出来企业的资金情况。”一名投资机构人士表示,接下来海外融资通道将被房企看重,“利率高一点也没办法,熬过去再说,没有国际通道的,信托、资管通道都会用。”

事实也如此,中国信托业协会发布的三季度末数据看来,房地产信托规模为1.35万亿元,比二季度的1.31万亿元增加400亿元,环比增长3.05%;较去年同期的1.29万亿元增加600亿元,同比增长4.65%,房地产信托有所增长。